A new IW study highlights Germany’s unique tax disadvantage for self-occupying homeowners compared to landlords. German tax law heavily favors landlords, allowing them to deduct costs like depreciation and loan interest, while owner-occupiers cannot. This results in significantly lower returns for homeowners, with up to an €87,000 difference over 15 years in major cities.
This disparity is unparalleled in Europe and contributes to Germany’s strikingly low homeownership rate (44% vs. 70% EU average). Experts urge targeted relief for self-occupiers, like lower real estate transfer tax and subsidized loans, to promote homeownership as crucial for wealth building and retirement security.
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Wer in Deutschland ein Eigenheim kauft, zahlt drauf. Vermieter sind steuerlich klar im Vorteil. Ein IW-Vergleich zeigt: Das ist in Europa einmalig.
München – Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst bewohnt, trifft eine Entscheidung mit teuren steuerlichen Konsequenzen. Denn das deutsche Steuerrecht behandelt Selbstnutzer und Vermieter grundverschieden, und fast immer zum Nachteil jener, die im eigenen Zuhause wohnen.
Wer eine Bestandswohnung in einer der sieben größten deutschen Städte für 300.000 Euro kauft und selbst einzieht, erzielt nach 15 Jahren eine Eigenkapitalrendite von rund sechs Prozent. Ein Vermieter, der dieselbe Immobilie unter gleichen Bedingungen kauft und vermietet, erreicht dagegen knapp neun Prozent. Die Differenz beim Barwert der Investition beträgt in den Metropolen laut einer IW-Studie mehr als 87.000 Euro zugunsten des Vermieters. Außerhalb der großen Städte liegt der Nachteil für Selbstnutzer immer noch bei 40.000 bis 52.000 Euro. Wer heute in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie für 500.000 Euro erwirbt, zahlt allein an Grunderwerbsteuer 32.500 Euro, ohne davon auch nur einen Cent steuerlich absetzen zu können. Ein Vermieter dagegen kann dieselben Kosten in seine Steuerrechnung einfließen lassen.
Deutsches Steuerrecht: 87.000 Euro Unterschied allein in den Metropolen
Der Grund liegt im deutschen Steuerrecht. Vermieter können ihre Immobilie abschreiben, Kreditzinsen steuerlich geltend machen und Instandhaltungskosten ansetzen. Selbstnutzern bleibt all das verwehrt. Der sogenannte steuerliche Verlust des Vermieters führt bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sogar zu einer jährlichen Steuererstattung, die im zweiten Jahr der Investition laut IW-Modellrechnung knapp 2000 Euro beträgt. Für Selbstnutzer gibt es nichts Vergleichbares.
Steuerlich lohnt sich das Eigenheim damit nahezu ausschließlich in strukturschwachen Regionen mit sehr hohen Mietrenditen. Grundlage der IW Modell-Berechnung sind rund 865.000 Mietwohnungs- und 345.000 Eigentumswohnungsinserate der Value AG aus dem Jahr 2025. Die nötige Schwelle liegt bei einer Mietrendite von über 6,78 Prozent, die 2025 nur in elf deutschen Landkreisen erreicht wurde, darunter Elbe-Elster, der Vogtlandkreis und das Altenburger Land. In den Metropolen dagegen betrug die durchschnittliche Mietrendite lediglich 3,37 Prozent.
Wer in Deutschland eine Wohnung kauft und selbst bewohnt, hat gegenüber Vermietern im selben Haus steuerlich das Nachsehen. © Imago
Steuernachteil bei Eigenheimnutzung: Deutschland ist ein Sonderfall in Europa
Im europäischen Vergleich ist die deutsche Steuerpolitik gegenüber Eigenheimkäufern einzigartig. Die IW-Studie untersuchte sechs Vergleichsländer und stellte fest, dass Deutschland das einzige Land ist, in dem Selbstnutzer steuerlich schlechtergestellt sind als Vermieter. In den Niederlanden etwa beträgt die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer nur zwei Prozent, für Vermieter dagegen 10,4 Prozent. Die Rendite von Selbstnutzern liegt dort mit rund zwölf Prozent fünfmal höher als jene von Vermietern. Auch in Frankreich, Österreich, Belgien, Dänemark und Irland schneiden Selbstnutzer steuerlich besser ab als Vermieter. In Deutschland hingegen erzielen Vermieter mit durchschnittlich rund sieben Prozent die höchste Rendite aller untersuchten Länder, Selbstnutzer die niedrigste.
Das zeigt sich auch in der Wohneigentumsquote. Nur 44 Prozent der Menschen in Deutschland lebten im Jahr 2022 in den eigenen vier Wänden, im EU-Schnitt waren es rund 70 Prozent. Kein anderes Land der Europäischen Union weist eine niedrigere Quote auf. Wer zur Miete wohnt, trägt dieses Ungleichgewicht oft bis ins Rentenalter. Laut einer IW-Studie von Sagner et al. aus dem Jahr 2025 haben 49 Prozent der Mieter zwischen 50 und 64 Jahren eine Altersvorsorgelücke und erreichen im Ruhestand weniger als 60 Prozent ihres letzten Nettoeinkommens. Bei Wohneigentümern trifft das nur auf 14 Prozent zu.
IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer fordert daher gezielte Entlastung für Eigenheimkäufer. „Wohneigentum ist Vermögensaufbau und Altersvorsorge in einem, mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat das fördern“, sagte er. Eine schärfere Besteuerung von Vermietern hält er dagegen für den falschen Weg. „Viele Menschen träumen vom Eigenheim, doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg“, so der Ökonom. Das IW empfiehlt deshalb eine niedrigere Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer, wie sie in mehreren europäischen Ländern bereits gilt, ergänzt durch zinsgünstige Nachrangdarlehen, die den Einstieg trotz knapper Ersparnisse erleichtern sollen. Denn solange das deutsche Steuerrecht Eigenheimkäufer gegenüber Kapitalanlegern benachteiligt, bleibt der Traum vom Eigenheim für viele Haushalte vor allem eines: teuer. (Quellen: Institut der deutschen Wirtschaft (IW), Trends 2/2026)(ls)
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